房地產(chǎn)振興規(guī)劃擠入“十大” 業(yè)界盼細則早亮相

    隨著鋼鐵、石化等產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃的陸續(xù)出臺，市場持續(xù)低迷的房地產(chǎn)業(yè)能否搭上產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃的末班車尤為引人關注。業(yè)內(nèi)人士指出，隨著中央到地方綜合性政策的出臺，預計今年5月份房地產(chǎn)市場能夠見底，此外，對于房地產(chǎn)規(guī)劃預期提上日程的期待，短期二級市場上將圍繞該板塊掀起投資熱潮。

    有消息顯示，房地產(chǎn)業(yè)長期規(guī)劃已由住房和城鄉(xiāng)建設部提交給國家發(fā)改委，正接受發(fā)改委審議。其內(nèi)容涵蓋消化存貨、拓寬投融資渠道、積極推進市場結構調(diào)整等方面，其中提出取消“二套房”限制政策等建議，具體出臺時間應該在全國“兩會”之后。

    據(jù)了解，此前住建部已經(jīng)向多個行業(yè)協(xié)會以及研究部門征求過意見，并搜集了一批房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)劃性質(zhì)的報告。有關媒體披露，由住房和保障建設部負責的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃將以“房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和調(diào)整規(guī)劃”名義上報，該方案包括了住宅和商業(yè)地產(chǎn)兩大部分。

    在眾房地產(chǎn)企業(yè)盼望著國家出臺振興規(guī)劃之時，地方政府新一輪的救市政策也紛紛開始出臺或醞釀中。2009年1月23日，北京市建委聯(lián)合九大相關部委針對國務院“131號文”，出臺京建辦［2009］43號文，提出十五條促進房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展意見。這“十五條意見”涉及房產(chǎn)市場各個環(huán)節(jié)，從保民生、引導消費、優(yōu)化環(huán)境角度入手，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結構。廣東準備出臺《關于促進我省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，目前該《意見》正在征求各市及各廳局意見，修訂后于本月底提交省政府審議。此外還有重慶的“購房退稅”政策以及成都、武漢、天津等地的“購房落戶”政策等等。

    從數(shù)據(jù)上來看，中金公司提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上周16個城市總體周成交量均值上升53%，中值上升36%。年初至今累計成交量均值升幅為14%，中值升幅為5%。絕大多數(shù)城市成交量回升明顯，累計同比變動自2009年以來也首次轉跌為升。對此，市場分析人士指出，2009年房地產(chǎn)市場，在地方政府的以及國家振興房地產(chǎn)行業(yè)的政策的相繼出臺，這些政策的累積，將會大大增強市場信心，對市場轉暖起到極大的推動作用。

    鴻臣地產(chǎn)董事長王安平表示，如果房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)劃能夠出臺，這對于房地產(chǎn)企業(yè)以及所涉及到的行業(yè)將是很大的利好，對我國宏觀經(jīng)濟運行也具有巨大的帶動作用。他強調(diào)，振興規(guī)劃的作用如何關鍵是能否得到很好的落實，此前地方政府出臺的一些措施就由于沒有得到有效的落實，分量不夠從而使得效果十分有限，此外規(guī)劃的基礎上還應該出臺相應的細則加以完善。他認為，在綜合性政策的出臺的基礎上，隨著消費者的信心的逐漸提升，預計今年5月份房地產(chǎn)市場能夠見底，在經(jīng)濟好轉的前提下，預計國慶節(jié)時銷售量將有望回升。

    中銀國際行業(yè)分析師表示，房地產(chǎn)業(yè)的“振興”規(guī)劃是需要提振信心，振興房地產(chǎn)市場。那么在整個行業(yè)略有暖意的基礎上，政策上有必要進一步推波助瀾，維持行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。他表示，短期全國各地緊鑼密鼓的以實際行動積極促使房地產(chǎn)成交量的回升，從貸款、稅收等多方面給予了較大優(yōu)惠，從中央到地方已經(jīng)密集出臺了一系列“樓市新政”，這些利好可能刺激樓市成交量的回暖，預計未來樓市政策利好仍有進一步釋放空間，這有望使市場底部提前出現(xiàn)。他認為，隨著對房地產(chǎn)規(guī)劃預期提上日程的期待，短期二級市場上將圍繞該板塊掀起投資熱潮。（

   
薄利多銷拉客戶 中外資銀行房貸七折大比拼

    自從央行出臺首套房貸款利率7折優(yōu)惠政策后,考慮到利潤攤薄,外資銀行一直沉默以對。不過,在現(xiàn)今金融危機背景下外資銀行終于也加入了這一陣營。希望通過薄利多銷的方式,來吸引更多客戶和存款。

    外資行房貸7折利率

    近日，渣打、花旗中國等外資銀行紛紛對符合條件的房貸客戶給出了七折利率。

    據(jù)了解，外資銀行給出房貸七折優(yōu)惠利率的條件與中資銀行相差不多，也包括借款人信用狀況、房屋狀況等方面。

    渣打銀行表示,根據(jù)該行的房貸政策,并非所有存量房貸客戶均能調(diào)整為利率七折,其中,屬第二套房以上、非普通住房的客戶都不可調(diào)。對于符合條件的房貸客戶提出申請后,具體情況由分行審核。

    花旗中國表示,花旗對存量房貸客戶并不執(zhí)行自動轉為七折的政策,不過優(yōu)質(zhì)的房貸客戶,可以到銀行辦理存量房貸轉七折的手續(xù),該行的審核標準與此前出臺的中資商業(yè)銀行的相關標準基本相同,即從住宅類型、貸款購房套數(shù)、信貸記錄等方面綜合考慮。

    東亞中國表示,只要是該行的優(yōu)質(zhì)客戶,就可以申請享受房貸七折優(yōu)惠。如東亞中國的顯卓理財客戶就肯定符合條件,但這不是絕對條件,東亞中國會根據(jù)客戶的資產(chǎn)質(zhì)量進行評估,對符合條件的客戶一律打七折。

    恒生中國則表示,該行的房貸客戶已經(jīng)開始享受七折優(yōu)惠,條件是符合央行公布的標準,如必須為首套自住房或改善型住房等。

    興業(yè)銀行首席經(jīng)濟學家魯政委稱,外資銀行跟進7折優(yōu)惠利率很正常,整體來說,個人房貸仍然是銀行間爭搶的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),但外資銀行在個人住房貸款業(yè)務上所占市場份額很小,其客戶量與中資銀行難以相比,因此其跟進7折優(yōu)惠利率不會對中資銀行造成沖擊。

    此外，記者了解到，外資銀行還推出含提前還貸功能的房貸理財產(chǎn)品，以渣打銀行為例，該行近日推出了一款名為“活利貸”的房貸產(chǎn)品，這也將進一步加劇了房貸業(yè)務的競爭。

　　中資行房貸7折利率

    工商銀行的存量房貸利率優(yōu)惠政策日前正式對外公布，從2月10日起，符合優(yōu)惠條件的工行貸款人將自動執(zhí)行七折利率優(yōu)惠。根據(jù)工行給出的細則，在2008年10月27日前發(fā)放的、執(zhí)行基準利率0.85倍的個人住房貸款，如果借款人在近2年內(nèi)沒有連續(xù)2期(含)以上違約記錄，在工商銀行其他貸款也沒有不良記錄，可自2009年2月10日起享受0.7倍的優(yōu)惠利率。

    與此同時，中國銀行各地分行也開始執(zhí)行各項房貸調(diào)整細則，為居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款優(yōu)惠支持。對于已貸款購買一套住房但人均面積低于當?shù)仄骄�水平、再申請購買第二套普通自住房的居民，結合各地實際，比照首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策執(zhí)行。對于存量房貸客戶，中行各地分行根據(jù)各地市場情況，制定出臺相應的利率調(diào)整實施細則。

    分析人士稱,房貸業(yè)務向來是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),在中資銀行紛紛推出7折優(yōu)惠之后,這也使得大部分房貸客戶都流向了中資銀行,而房貸七折優(yōu)惠利率細則實施后，從房貸市場角度來看對刺激市場快速回暖有很大幫助。

    據(jù)“偉嘉安捷”數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2月份前半個月的房貸市場交易量有所上升，與上月同期相比增長8%左右。北京各家銀行房貸細則“蓋頭”揭開后，房貸者冷眼觀望政策的“真空期”行為也戛然停止，更多借款人愿意回應政策，貸款信心大增帶來了市場的小幅回暖。

    中銀國際表示，市場成交量經(jīng)過2008年11-12月份的強勁反彈，以及今年1月份的淡季低迷，2月份的成交量出現(xiàn)了環(huán)比和同比的強勁反彈，預計3月份環(huán)比反彈可期，但由于去年基數(shù)較高，同比回升需要等到4月份。區(qū)域方面，廣州、深圳這兩個調(diào)整到位的區(qū)域已經(jīng)呈現(xiàn)持續(xù)性的啟穩(wěn)態(tài)勢，表明房價合理回調(diào)是市場回升的基石。

    北京大學房地產(chǎn)研究所所長陳國強認為,從去年第四季度開始,國家加大保障性住房建設力度、降低房地產(chǎn)交易稅費、支持居民購房的相關政策措施的出臺,一定程度上刺激了市場信心,商品住宅的成交量有所回升。

    廈門大學教授陳培愛稱,要想房地產(chǎn)市場的交易量上來,首要問題是要讓多數(shù)需要改善居住條件的城市中等收入家庭買得起房。（

   
政策利好+資金青睞 地產(chǎn)股走出估值洼地的兩大推手

    自去年10月份以來，政策“松動”和“扶持”對于房地產(chǎn)板塊的刺激效果已經(jīng)顯現(xiàn)出來；再加上二級市場資金的青睞，地產(chǎn)股已經(jīng)連續(xù)5個月跑贏大盤，“跌時小跌，漲時大漲”的特征十分明顯。股價重心的上移，促使地產(chǎn)股估值從歷史底部中慢慢走出來，同時，一批具有投資價值的股票不斷曝光。

    抗跌領漲背后有因

    據(jù)《證券日報》最新統(tǒng)計，2008年10月份，上證指數(shù)下跌24.63%，而房地產(chǎn)板塊跌幅19.09%，抗跌特性初見端倪；2008年11月份，上證指數(shù)上漲8.24%，而房地產(chǎn)板塊上漲18.28%，強勢十分明顯；2008年12月份，上證指數(shù)下跌2.69%，而房地產(chǎn)板塊僅下跌1.94%，仍具有明顯的抗跌性；2009年1月份，上證指數(shù)上漲9.33%，而房地產(chǎn)板塊上漲13.86%，“牛頭”行情跑贏大盤沒商量；2009年2月份，上證指數(shù)上漲12.53%，而房地產(chǎn)板塊上漲16.3%，把領漲特征堅持到底。

    據(jù)記者觀察，地產(chǎn)股的抗跌領漲與近期政策面和資金面密切相關。

    政策方面，一是產(chǎn)業(yè)政策扶持，不僅在于前期稅費的降低，還在于針對房地產(chǎn)開發(fā)商的政策也有望推出，比如說緩解房地產(chǎn)開發(fā)商的資金困難的政策。隨著幾大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃的接連出臺，市場對于讓房地產(chǎn)搭上產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃的末班車存在較大預期。二是近一步減息的預期，一旦再度降息，對房地產(chǎn)股將形成較大的刺激。預計未來一年為保經(jīng)濟增長，還有進一步松動政策出臺�！八蓜印焙汀胺龀帧睂⑹俏磥硪恢羶赡攴康禺a(chǎn)行業(yè)政策面的主要基調(diào)，政策拐點已清晰可見。

    資金方面，在春節(jié)后的兩周里，流入房地產(chǎn)板塊的資金可謂源源不斷，所占全部A股資金凈流入總額的比例也有大幅提升的趨勢。據(jù)萬隆證券統(tǒng)計數(shù)據(jù)，春節(jié)后的第一周（2月2日至6日），房地產(chǎn)板塊吸引52.97億元資金凈流入，占A股總資金凈流入454.23億元的11.66%，成為資金最看好的板塊；第二周（2月9日至13日），房地產(chǎn)板塊吸引73.4億元資金凈流入，占A股總資金凈流入419.7億元的17.49%，主力資金轉戰(zhàn)房地產(chǎn)股的跡象十分明顯。盡管近幾日A股市場出現(xiàn)資金凈流出的現(xiàn)象，但大資金流出板塊并非是房地產(chǎn)，可見主力資金依舊連戰(zhàn)地產(chǎn)股。

    估值仍處較低水平

    經(jīng)過市場前期的深度調(diào)整，目前主流地產(chǎn)股動態(tài)估值水平非常低�！氨Ｕ腥f金”和“四小龍”等龍頭股2008年動態(tài)市盈率平均在12倍左右，P/RNVA大多數(shù)在0.7倍下，已經(jīng)充分反映了未來房價和銷售的悲觀預期。

    據(jù)本報統(tǒng)計，目前房地產(chǎn)股市盈率及市凈率絕對值均高于滬深兩市A股平均水平，但和目前其他行業(yè)估值和地產(chǎn)股歷史估值相比較，仍處于較低水平。

    截止2月19日，房地產(chǎn)股靜態(tài)市盈率為26.16倍，高于目前滬深兩市A股19.78倍水平；動態(tài)市盈率（用2008年三季報凈利潤乘以4/3計算）達29.96倍，高于目前滬深兩市A股動態(tài)市盈率18.8倍水平。從市凈率看，房地產(chǎn)股最新市凈率為2.81倍，也略高于滬深兩市A股2.66倍水平。

    不過，從行業(yè)估值排名上看，地產(chǎn)板塊靜態(tài)市盈率位居第10名；按最近四個季度的加總凈利潤計算的市盈率（TTM）為23.84倍，排名第8位；動態(tài)市盈率則位居第13名；最新市凈率水平位居行業(yè)排名榜的第10名�？梢�，房地產(chǎn)股目前估值位居中下游水平，遠比農(nóng)林牧漁、信息設備、食品飲料等行業(yè)低得多。

    更為欣喜的是，我國股票市場和房地產(chǎn)市場建立的時間都不長，我們計算了1992年以來房地產(chǎn)板塊靜態(tài)市盈率與市凈率，其平均值分別為46.3和5.3倍，顯然目前的行業(yè)估值水平仍接近歷史最低水平。綜上，A股房地產(chǎn)上市公司目前估值水平已經(jīng)降至歷史較低水平，已不構成股價上行的主要風險。

    數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)板塊2月19日總股本加權平均股價為8.01元，低于同期滬深A股總股本加權平均股價8.06元的水平；而房地產(chǎn)板塊的算術平均股價更低，僅為7.24元，低于滬深A股算術平均股價（9.71元）25.44%�？梢�，房地產(chǎn)股股價水平仍有上升空間。

    三方面掘金地產(chǎn)股

    目前來看，針對房地產(chǎn)的扶持政策會不斷出臺，對房地產(chǎn)投資十分有利；配合機構地產(chǎn)股配置普遍處于低位（占資產(chǎn)凈值的3%），很有可能成為市場做多的突破口；地產(chǎn)板塊流通比例較高（在60%左右），大小非減持壓力非常小，所以，2009年地產(chǎn)股有整體性機會。具體來看，三類地產(chǎn)股后市或有不俗表現(xiàn)。

    其一，在房地產(chǎn)行業(yè)面臨經(jīng)濟下行趨勢而不斷調(diào)整的過程中，行業(yè)中的資質(zhì)優(yōu)良龍頭企業(yè)具有逆周期整合能力，在行業(yè)整合時，其優(yōu)勢就能發(fā)揮出來。所以，那些資金壓力小、土地儲備成本低、銷售回款快、凈資產(chǎn)折讓大的全國或區(qū)域龍頭開發(fā)企業(yè)在2009年將有一定表現(xiàn)，價值投資機會凸顯。中銀國際認為，目前板塊估值整體上移，中小地產(chǎn)公司雖然較大型地產(chǎn)公司仍有25-35％的折價，但考慮到后者良好的資產(chǎn)負債表和凈資產(chǎn)收益率水平，中小板的吸引力已經(jīng)減弱，而主流品種如保利地產(chǎn)、萬科、金融街等的相對價值開始顯現(xiàn)。對于這些龍頭企業(yè)，無論從市場份額的提升能力，還是從資源整合能力，都是資產(chǎn)為王時代的最大收益者。

    其二，估值便宜，具備較高的安全邊際的部分二線股票。這些公司儲備更集中于一線城市，受益于成交量的“修復性反彈”，業(yè)績彈性更大。比如陽光股份、中國武夷、棲霞建設、空港股份、華業(yè)地產(chǎn)等。

    其三，擁有一定題材預期且業(yè)績有保障的股票。比如云南城投，由于控股股東的業(yè)績承諾，意味著如果房地產(chǎn)行業(yè)低迷，不排除控股股東注入其他優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)以達到凈利潤承諾情況的可能性，這無疑賦予公司較強的題材想象空間，而業(yè)績承諾則處于安全邊際。再如具有地方投資題材的個股，包括受益于世博會的上海新梅；受益于海峽兩岸三通后的三木集團；受益于通州影視城投資的華業(yè)地產(chǎn)、陽光股份等。

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